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Imposition locative : micro ou réel ?

Micro-foncier ou réel en location nue, micro-BIC ou réel en meublé (LMNP) : comparez l’impôt sur vos loyers selon le régime et voyez lequel vous coûte le moins, une fois votre tranche d’imposition et les prélèvements sociaux pris en compte.

Type de location

Nue = revenus fonciers. Meublée = BIC (statut LMNP).

Loyer annuel encaissé

Recettes locatives brutes sur l’année (loyer hors charges).

Charges déductibles réelles

Par an, au réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion…

Tranche marginale d’imposition (TMI)

Votre taux d’imposition sur le revenu (0, 11, 30, 41 ou 45 %).

Prélèvements sociaux

Revenus fonciers et LMNP 2026 : 17,2 % (pas de PFU sur l’immobilier).

Abattement micro

30 % en nu, 50 % en meublé (30 % tourisme non classé).

Plafond micro

15 000 € (nu / non classé), 77 700 € (meublé).

Régime le plus avantageux

Régime réel

Impôt estimé : 3 115 € / an (IR + 17,2 % de PS).

Micro vs réel

Micro-foncier (abattement 30 %): 3 172 €
Régime réel (charges déduites): 3 115 €
Économie du meilleur régime: 57 €

Le détail du calcul

Taux appliqué (TMI + PS): 47,2 %
Base imposable au micro: 6 720 €
Charges déductibles au réel: 3 000 €
Base imposable au réel: 6 600 €

Estimation, pas un conseil

Estimation à titre indicatif, non contractuelle — les conditions réelles dépendent de votre profil et sont fixées par l’établissement ou l’administration. Vérifiez avec un professionnel.

Comparaison simplifiéemicro / réel : l’impôt applique votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux à la base de chaque régime. En LMNP au réel, l’amortissement se calcule par composantset ne peut pas créer de déficit ; en location nue, le déficit foncier s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an. Cet outil ne remplace pas une simulation comptable : vérifiez les plafonds et abattements en vigueur.

Comment l’impôt est comparé

Les loyers ne relèvent jamais du PFU : ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, via votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Au régime micro, l’impôt s’applique après un abattement forfaitaire (30 % en location nue, 50 % en meublé, 30 % pour le tourisme non classé), tant que vos recettes restent sous le plafond ; au régime réel, ce sont vos charges réelles (et l’amortissement en LMNP) qui viennent en déduction.

L’outil calcule l’impôt dans les deux régimes, affiche le plus avantageux et l’économie associée. C’est une comparaison simplifiée : l’amortissement LMNP se calcule par composants et le déficit foncier obéit à des règles propres — vérifiez toujours les plafonds en vigueur.

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