Outils immobiliers
Imposition locative : micro ou réel ?
Micro-foncier ou réel en location nue, micro-BIC ou réel en meublé (LMNP) : comparez l’impôt sur vos loyers selon le régime et voyez lequel vous coûte le moins, une fois votre tranche d’imposition et les prélèvements sociaux pris en compte.
Recettes locatives brutes sur l’année (loyer hors charges).
Par an, au réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion…
Votre taux d’imposition sur le revenu (0, 11, 30, 41 ou 45 %).
Location nue (revenus fonciers) : 17,2 %. Location meublée (LMNP) : 18,6 % dès les revenus 2025. Aucun PFU sur l’immobilier.
30 % en nu, 50 % en meublé (30 % tourisme non classé).
15 000 € (nu / non classé), 83 600 € (meublé longue durée ou tourisme classé, recettes 2026).
- Régime le plus avantageux
- Régime réel
- Impôt estimé : 3 115 € / an (IR + 17,2 % de PS).
Micro vs réel
- Micro-foncier (abattement 30 %)
- 3 172 €
- Régime réel (charges déduites)
- 3 115 €
- Économie du meilleur régime
- 57 €
Le détail du calcul
- Taux appliqué (TMI + PS)
- 47,2 %
- Base imposable au micro
- 6 720 €
- Charges déductibles au réel
- 3 000 €
- Base imposable au réel
- 6 600 €
Estimation, pas un conseil
Estimation à titre indicatif, non contractuelle — les conditions réelles dépendent de votre profil et sont fixées par l’établissement ou l’administration. Vérifiez avec un professionnel.
Comment l’impôt est comparé
Les loyers ne relèvent jamais du PFU : ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, via votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux— 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée dès les revenus 2025. Au régime micro, l’impôt s’applique après un abattement forfaitaire (30 % en location nue, 50 % en meublé, 30 % pour le tourisme non classé), tant que vos recettes restent sous le plafond ; au régime réel, ce sont vos charges réelles (et l’amortissement en LMNP) qui viennent en déduction.
L’outil calcule l’impôt dans les deux régimes, affiche le plus avantageux et l’économie associée. C’est une comparaison simplifiée : l’amortissement LMNP se calcule par composants et le déficit foncier obéit à des règles propres — vérifiez toujours les plafonds en vigueur.
La fiscalité pèse sur le rendement réel
Si l’impôt mange une part trop grande de vos loyers, d’autres formes d’immobilier ont une fiscalité différente : le comparateur détaille laquelle.
Les autres calculateurs immobiliers
- Capacité d’empruntEstimez le capital empruntable au plafond d’endettement HCSF de 35 %.
- Mensualité & coût du créditMensualité, coût total des intérêts et de l’assurance, tableau d’amortissement.
- Frais de notaireEstimez les frais d’acquisition dans l’ancien comme dans le neuf.
- Rendement locatifRendement brut, net de charges et net-net (après impôt) d’un bien locatif.
- Renégociation / rachat de créditChiffrez le gain d’un rachat, IRA et frais inclus, assurance comprise.
- Coût de travauxFourchette indicative de budget rénovation au m², par niveau de travaux.
- Plus-value immobilièreEstimez l’impôt de plus-value à la revente (abattements, IR, PS, surtaxe).