Guide immobilier · Résidence principale
Acheter sa résidence principale : frais, PTZ, plus-value
Acheter le logement où l'on vit ne suit pas les mêmes règles qu'un investissement locatif : pas de loyer imposable, plus-value exonérée à la revente, accès au prêt à taux zéro. Voici les frais à prévoir, les aides mobilisables et la méthode pour arbitrer entre acheter et louer, avec des chiffres 2026 datés.
Résidence principale ou investissement : pourquoi c'est différent
La résidence principale (RP)est le logement que vous occupez la majeure partie de l'année. Fiscalement, elle obéit à une logique opposée à celle du locatif :
- elle ne génère aucun revenu foncier imposable : on ne paie pas d'impôt sur le « loyer économisé » ;
- sa plus-value est totalement exonéréeà la revente (art. 150 U II-1° CGI) ;
- elle ouvre l'accès au PTZ(réservé à l'accession en résidence principale) et, selon le département, à une éventuelle réduction de droits de mutation pour les primo-accédants.
À l'inverse, un bien loué ouvre des régimes fiscaux dédiés (micro-foncier, LMNP, déficit foncier) mais sa plus-value est imposée. Cette différence structurante change tout l'arbitrage financier.
Les frais de notaire : ancien ~7-8 %, neuf ~2-3 %
Les « frais de notaire » sont en réalité des frais d'acquisitioncomposés surtout d'impôts, pas de la rémunération du notaire.
- Dans l'ancien : ~7 à 8 % du prix. Le poste dominant est le droit de mutation (DMTO) : taxe départementale (jusqu'à 5,00 %depuis la loi de finances 2025, contre 4,50 % auparavant), taxe communale de 1,20 % et frais d'assiette de l'État. On y ajoute les émoluments réglementés du notaire (barème dégressif, ~0,8-1 %), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et des débours.
- Dans le neuf (VEFA) : ~2 à 3 %. Le bien est soumis à la TVA 20 %(déjà incluse dans le prix vendeur) et non aux DMTO pleins : la taxe de publicité foncière n'est que de ~0,71 %, d'où des frais nettement plus faibles.
Estimez vos frais de notaire
Renseignez le prix, le type de bien (ancien ou neuf) et ajustez le taux DMTO de votre département pour une estimation indicative.
Type de bien
Ancien : droits de mutation pleins (DMTO).
Prix d’achat hors mobilier et hors frais d’agence.
Défaut 2026 : 5,00 % (taux majoré, 83 départements, jusqu’au 30/04/2028). 4,50 % pour les primo-accédants ou les départements n’ayant pas relevé ; 3,80 % en Indre, Hautes-Pyrénées et Mayotte. Vérifiez votre département.
Frais avancés par le notaire (documents, cadastre, formalités). Ordre de grandeur : 800 à 1 500 €.
Frais d’acquisition estimés
20 120 €
Soit 8,0 % du prix d’achat
Décomposition
- Droits de mutation (DMTO)
- 15 796 €
- Émoluments du notaire (TTC)
- 2 874 €
- Contribution de sécurité immobilière
- 250 €
- Débours (forfait)
- 1 200 €
- Total des frais
- 20 120 €
Estimation, pas un conseil
Estimation à titre indicatif, non contractuelle — les conditions réelles dépendent de votre profil et sont fixées par l’établissement ou l’administration. Vérifiez avec un professionnel.
Les droits de mutation (DMTO) sont fixés département par département et n’enrichissent pas le notaire. Consultez le taux applicable sur impots.gouv.fr ou notaires.fr. Barème 2026, à revérifier à chaque loi de finances.
Le prêt à taux zéro (PTZ) en 2026
Le PTZ est un prêt sans intérêt, aidé par l'État, réservé aux primo-accédants (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années) qui financent le logement où ils vont vivre. Il vient en complémentd'un prêt principal, sous plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2).
- Neuf : depuis le 1eravril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, le PTZ est étendu à tous les logements neufs(collectifs comme individuels) sur l'ensemble du territoire.
- Ancien : possible dans les zones détendues (B2 et C) pour un achat avec travauxd'amélioration importants et une performance énergétique suffisante après travaux.
- Montant :la part du projet financée dépend d'une tranche de revenus (souvent 20 à 50 % selon le profil et le type de logement), avec un différé de remboursement possible.
La plus-value de la résidence principale est exonérée
C'est l'avantage fiscal décisif : quand vous revendez votre résidence principale, la plus-value réalisée est totalement exonérée d'impôt sur le revenu etde prélèvements sociaux (17,2 %), au titre de l'art. 150 U II-1° du CGI, sans condition de durée de détention. Les dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps sont aussi exonérées.
La seule condition : le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la vente. Si vous avez déménagé avant de vendre, l'exonération peut être maintenue si la vente intervient dans un « délai normal » (en principe un an au plus en contexte normal) et si le logement n'a été ni loué ni occupé gratuitement entre-temps. Un bien déjà loué ou laissé vacant sans motif au jour de la vente perd l'exonération. Cette tolérance est appréciée au cas par caspar l'administration.
Apport, encadrement HCSF et assurance emprunteur
Apport personnel. Pas de minimum légal, mais les banques attendent en général un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit ~10 % du prix ; une cible souvent située entre 10 et 20 %. Plus l'apport est élevé, plus le montant emprunté (et le taux d'effort) baisse, ce qui améliore généralement les conditions de taux. Pratique de marché, non réglementaire.
Règles du HCSF (inchangées en 2026).Le financement reste encadré : taux d'effort maximal de 35 % des revenus, assurance comprise, et durée d'emprunt limitée à 25 ans. Les banques disposent d'une marge de flexibilité (20 % de leur production trimestrielle, dont une part réservée aux résidences principales et aux primo-accédants), mais c'est une souplesse d'établissement, pas un droit de l'emprunteur.
Assurance emprunteur. Exigée en pratique (décès, invalidité…), elle pèse lourd sur le coût total. La loi Lemoine permet de la résilier ou de la changer à tout moment sans frais, et supprime le questionnaire médical lorsque la part assurée par personne est inférieure à 200 000 € et que le crédit est remboursé avant les 60 ansde l'emprunteur (conditions cumulatives, à revérifier). Choisir un autre assureur que sa banque (délégation) est souvent le premier levier d'économie. On approfondit cela dans le guide optimiser son crédit.
La taxe foncière, à budgéter dès l'achat
Contrairement à la taxe d'habitation (supprimée sur les résidences principales), la taxe foncière reste due chaque année par le propriétaire au 1erjanvier, y compris sur sa résidence principale. Elle se calcule à partir de la valeur locative cadastrale (revalorisée chaque année) et des taux votés par les collectivités : son montant varie fortement d'une commune à l'autre. Une exonération temporaire de deux ans peut s'appliquer aux constructions neuves, sous conditions et selon la délibération communale. Renseignez-vous sur le taux local avant d'acheter : c'est une charge annuelle récurrente.
Acheter ou louer : la méthode d'arbitrage
Il n'existe aucun seuil officieltranchant le débat : c'est une question de durée de détention et de coûts. Pour comparer honnêtement, mettez en face :
Côté achat
- Frais de notaire (~7-8 % dans l'ancien) à amortir
- Frais d'agence éventuels
- Coût du crédit : intérêts + assurance
- Taxe foncière + charges de copropriété / entretien
- Immobilisation de l'apport
Ce que l'achat apporte
- Constitution d'un patrimoine
- Plus-value exonérée à la revente
- Plus de loyer une fois le crédit soldé
- Stabilité résidentielle
Règle de bon sens : plus l'horizon est long (on cite souvent 5 à 8 ans et plus), plus l'achat tend à devenir avantageux, car les frais fixes d'entrée (notaire, garantie) se lissent sur la durée. En deçà, le risque est de revendre avant d'avoir « amorti » ces frais. Chiffrez votre cas avec nos calculateurs immobiliers (capacité d'emprunt, mensualité, frais de notaire).
Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’une résidence principale ?
On parle en réalité de « frais d’acquisition ». Dans l’ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix, car ils sont dominés par les droits de mutation (DMTO) perçus par l’État et les collectivités. Dans le neuf (VEFA), ils tombent à environ 2 à 3 % car le bien est soumis à la TVA (déjà incluse dans le prix) et non aux DMTO pleins. Le taux de DMTO varie selon le département : depuis la loi de finances 2025, la taxe départementale peut atteindre 5,00 % (contre 4,50 % auparavant) pour les actes signés du 1er avril 2025 au 30 avril 2028, mais tous les départements n’ont pas voté la hausse. Vérifiez le taux applicable sur le document officiel des DMTO 2026 (impots.gouv.fr) ou auprès de votre notaire. Ordres de grandeur, vérifié 07/2026.
La plus-value sur ma résidence principale est-elle imposée ?
Non. La plus-value réalisée à la revente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (art. 150 U, II-1° du Code général des impôts), sans condition de durée de détention, dès lors que le logement est bien votre résidence principale au jour de la vente. C’est l’avantage fiscal majeur par rapport à un bien locatif, dont la plus-value est imposée (19 % IR + 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements). Si vous déménagez avant d’avoir vendu, l’exonération peut être maintenue si la vente intervient dans un « délai normal » (en principe un an au plus), sans que le logement soit loué ou occupé gratuitement entre-temps — une tolérance appréciée au cas par cas par l’administration. Source : BOFiP / service-public.gouv.fr, vérifié 07/2026.
Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) en 2026 ?
Le PTZ est réservé aux primo-accédants — personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes — qui achètent le logement pour y vivre, sous plafonds de ressources (basés sur le revenu fiscal de référence N-2). Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, le PTZ est étendu à tous les logements neufs (collectifs comme individuels) sur l’ensemble du territoire. Dans l’ancien, il reste possible en zones détendues (B2 et C) pour un achat avec travaux d’amélioration importants (avec exigence de performance énergétique). C’est un prêt sans intérêt, complémentaire d’un prêt principal. Les barèmes de ressources et quotités sont révisables : à vérifier sur service-public.gouv.fr / l’ANIL. Vérifié 07/2026.
Faut-il un apport personnel pour acheter sa résidence principale ?
Il n’existe pas de minimum légal, mais en pratique les banques attendent le plus souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix, une cible fréquemment située entre 10 et 20 %. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, allège le taux d’effort (plafonné à 35 % par le HCSF) et permet généralement d’obtenir de meilleures conditions de taux. Les financements sans apport (« à 110 % ») existent mais restent minoritaires et réservés aux très bons profils. Pratiques de marché, non réglementaires, vérifié 07/2026.
Paie-t-on la taxe foncière sur sa résidence principale ?
Oui. La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire au 1er janvier, y compris sur sa résidence principale — contrairement à la taxe d’habitation, supprimée sur les résidences principales. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien (revalorisée chaque année) et des taux votés par les collectivités locales : son montant varie donc fortement d’une commune à l’autre, à budgéter dès l’achat. Une exonération temporaire de deux ans peut s’appliquer aux constructions neuves, sous conditions et selon la délibération de la commune. Vérifié 07/2026.