Immobilier · Fiscalité
Fiscalité locative : micro, réel, LMNP, plus-value
Vos loyers ne sont jamais taxés à la « flat tax ». Ils suivent le barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. On vous explique comment choisir votre régime, alléger l’addition (déficit foncier, amortissement) et anticiper l’impôt à la revente.
Le principe de base
L’immobilier locatif n’est jamais au PFU
C’est la règle à retenir avant tout le reste. La « flat tax » (PFU) de 31,4 % en 2026 concerne les revenus mobiliers et les crypto-actifs — pas l’immobilier. Vos loyers sont imposés en deux couches :
- le barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale (0, 11, 30, 41 ou 45 %) ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux(CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Une fraction de CSG (6,8 %) est déductible l’année suivante si vous êtes imposé au barème.
Votre taux réel dépend donc de votre tranche : un même loyer coûte plus cher à un foyer dans la tranche à 41 % qu’à un foyer non imposable. C’est ce qui rend le choix du régime (micro ou réel) décisif.
Location nue · revenus fonciers
Micro-foncier ou régime réel ?
La location vide (non meublée) relève des revenus fonciers. Deux régimes possibles, selon vos loyers et vos charges.
Le plus simple
Micro-foncier
- Automatique si vos revenus fonciers bruts sont ≤ 15 000 €/an.
- Abattement forfaitaire de 30 % — 70 % des loyers imposés, sans justificatif.
- Aucun déficit foncier possible.
- Idéal si vos charges réelles sont faibles (peu de travaux, peu d’intérêts d’emprunt).
Le plus optimisant
Régime réel
- Obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option en dessous (irrévocable 3 ans).
- Déduit les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien / réparation / amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion.
- Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
- Ouvre le déficit foncier quand les charges dépassent les loyers.
Le déficit foncier
Quand vos charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Sa part hors intérêts s’impute sur votre revenu global — pas seulement sur vos revenus fonciers — dans la limite de 10 700 €/an. L’excédent et les intérêts d’emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un plafond majoré à 21 400 €/an a été ouvert pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien du statut de passoire thermique (classe E, F ou G vers A, B, C ou D), pour des travaux payés jusqu’au 31/12/2025.
Location meublée · LMNP (BIC)
Micro-BIC ou réel amorti ?
La location meublée relève des BIC (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les seuils et abattements ont été durcis par la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19/11/2024).
Forfait
Micro-BIC
- Meublé longue durée / tourisme classé : abattement 50 %, plafond 77 700 € (revenus 2025).
- Meublé de tourisme non classé : abattement ramené à 30 %, plafond abaissé à 15 000 € (loi Le Meur).
- Simple, mais aucun amortissement ni charge réelle déductible.
Comptabilité
Régime réel amorti
- Déduit les charges et l’amortissement du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux.
- Neutralise souvent tout le résultat imposable pendant des années.
- Implique une comptabilité (amortissement par composants) et, dès la 2ᵉ année, la CFE.
À noter : le plafond micro-BIC de 77 700 € (revenus 2025) pourrait être revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026-2028 (revalorisation triennale annoncée) — à confirmer sur impots.gouv.fr avant de vous en servir pour arbitrer.
Estimez
Micro ou réel : combien vous payez
Comparez l’impôt sur vos loyers dans les deux régimes, en location nue ou meublée, avec votre tranche d’imposition et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Tout se calcule dans votre navigateur.
Type de location
Nue = revenus fonciers. Meublée = BIC (statut LMNP).
Recettes locatives brutes sur l’année (loyer hors charges).
Par an, au réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion…
Votre taux d’imposition sur le revenu (0, 11, 30, 41 ou 45 %).
Revenus fonciers et LMNP 2026 : 17,2 % (pas de PFU sur l’immobilier).
30 % en nu, 50 % en meublé (30 % tourisme non classé).
15 000 € (nu / non classé), 77 700 € (meublé).
Régime le plus avantageux
Régime réel
Impôt estimé : 3 115 € / an (IR + 17,2 % de PS).
Micro vs réel
- Micro-foncier (abattement 30 %)
- 3 172 €
- Régime réel (charges déduites)
- 3 115 €
- Économie du meilleur régime
- 57 €
Le détail du calcul
- Taux appliqué (TMI + PS)
- 47,2 %
- Base imposable au micro
- 6 720 €
- Charges déductibles au réel
- 3 000 €
- Base imposable au réel
- 6 600 €
Estimation, pas un conseil
Estimation à titre indicatif, non contractuelle — les conditions réelles dépendent de votre profil et sont fixées par l’établissement ou l’administration. Vérifiez avec un professionnel.
À la revente
La plus-value immobilière
La plus-value d’un particulier (hors résidence principale) est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % en nominal avant abattements. S’y ajoute une surtaxe de 2 % à 6 % sur la part de plus-value imposable (après abattement d’IR) supérieure à 50 000 €.
Les abattements pour durée de détentionréduisent progressivement la note :
- Impôt sur le revenu : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ → exonération d’IR à 22 ans.
- Prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ → exonération de prélèvements sociaux à 30 ans.
La résidence principale est totalement exonérée d’impôt de plus-value (art. 150 U, II-1° du CGI), IR comme prélèvements sociaux — l’avantage fiscal majeur de la RP face au locatif.
Estimez
Votre impôt de plus-value à la revente
Prix, frais, travaux, durée de détention, résidence principale ou non, amortissements LMNP à réintégrer : estimez la plus-value, les abattements, l’IR, les prélèvements sociaux et la surtaxe éventuelle.
Nature du bien vendu
La vente de la résidence principale est totalement exonérée (art. 150 U II-1° CGI).
Prix d’achat initial du bien.
Frais d’acquisition
Forfait légal de 7,5 % du prix d’achat, ou vos frais de notaire réels.
Travaux
Forfait de 15 % du prix d’achat (possible seulement au-delà de 5 ans de détention), ou vos travaux justifiés.
Prix de cession affiché dans l’acte.
Diagnostics, mainlevée… venant en déduction du prix de vente (0 si aucun).
Années révolues entre l’achat et la vente. Exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans.
Loueur meublé au réel : amortissements déduits, réintégrés depuis le 15/02/2025 (0 sinon).
Plus-value immobilière 2026 : 19 % (taux forfaitaire, hors PFU).
Immobilier 2026 : 17,2 % (l’immobilier n’est pas soumis au PFU).
Impôt total de plus-value
15 995 €
IR (19 %) + prélèvements sociaux (17,2 %) + surtaxe éventuelle, après abattements.
De l’achat à la plus-value brute
- Frais d’acquisition retenus
- 15 000 €
- Travaux retenus
- 30 000 €
- Prix d’acquisition majoré
- 245 000 €
- Prix de vente net de frais
- 300 000 €
- Plus-value brute
- 55 000 €
Abattements & imposition
- Abattement IR (durée)
- 30,00 %
- Plus-value imposable à l’IR
- 38 500 €
- Impôt sur le revenu (19 %)
- 7 315 €
- Abattement PS (durée)
- 8,25 %
- Plus-value imposable aux PS
- 50 463 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- 8 680 €
- Surtaxe (plus-value élevée)
- 0 €
- Impôt total
- 15 995 €
Produit de la vente
- Prix de vente net de frais
- 300 000 €
- Impôt de plus-value
- -15 995 €
- Produit net (après impôt)
- 284 005 €
Estimation, pas un conseil
Estimation à titre indicatif, non contractuelle — les conditions réelles dépendent de votre profil et sont fixées par l’établissement ou l’administration. Vérifiez avec un professionnel.
Ne pas oublier
Taxes locales et IFI
Taxe foncière
Due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier. Base = valeur locative cadastrale × taux votés localement. Pas de plafond national : forte variation d’une commune à l’autre.
Taxe d’habitation
Supprimée sur la résidence principale, mais maintenuesur les résidences secondaires. Majoration votable de 5 % à 60 % en zone tendue (taux propre à chaque commune).
IFI
Impôt sur la fortune immobilière, dû si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€au 1ᵉʳ janvier. Barème par tranches de 0,5 % à 1,5 %, abattement de 30 % sur la résidence principale.
Questions fréquentes
Fiscalité locative : l’essentiel
Les revenus locatifs sont-ils soumis au PFU (flat tax) de 31,4 % ?
Non. Contrairement aux revenus mobiliers et aux crypto-actifs (PFU de 31,4 % en 2026), les revenus immobiliers ne relèvent jamais du prélèvement forfaitaire unique. La location nue (revenus fonciers) comme la location meublée (BIC/LMNP) sont imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir pour une location nue ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (donc 70 % de vos loyers imposés), tant que vos revenus fonciers bruts restent sous 15 000 € par an. Le régime réel déduit vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion). Le réel devient intéressant dès que ces charges dépassent 30 % des loyers, et il ouvre le déficit foncier. L’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.
Quel montant de déficit foncier puis-je déduire de mon revenu global ?
Au régime réel en location nue, la part du déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l’excédent et les intérêts d’emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Un plafond majoré à 21 400 € par an a existé pour les travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire thermique (travaux payés jusqu’au 31/12/2025) : sa reconduction au-delà doit être vérifiée sur le BOFiP.
La plus-value de la vente de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non : la vente de votre résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value (art. 150 U, II-1° du CGI). En revanche, la plus-value d’un bien locatif est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) et une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Qu’a changé la réforme des amortissements LMNP pour la plus-value ?
Depuis une réforme applicable aux cessions réalisées à compter du 15/02/2025, les amortissements déduits au régime réel en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent en diminution du prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente. Certaines résidences services (étudiantes, seniors) en sont exclues. Ce point est technique et évolutif : faites-le valider par un expert-comptable ou un notaire avant de vendre.
Aller plus loin
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Sources & vérification
Règles et chiffres vérifiés en 07/2026, à recouper avant toute décision :
- Plus-value immobilière des particuliers (taux 19 % + 17,2 %, abattements durée, surtaxe, exonération résidence principale) : service-public.gouv.fr (F10864).
- Micro-foncier, régime réel, déficit foncier, micro-BIC / réel meublé, IFI : impots.gouv.fr et sa doctrine (BOFiP).
- Réforme des seuils meublés et réintégration des amortissements LMNP : loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur), doctrine BOFiP.