Immobilier · Emprunter

Crédit immobilier : comment l’obtenir en 2026

Q: Combien puis-je emprunter avec la règle des 35 % ?

Votre mensualité maximale (crédit + assurance emprunteur incluse) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, après déduction de vos crédits en cours. On en déduit le capital empruntable selon le taux et la durée (au plus 25 ans). Le calculateur de capacité d’emprunt ci-dessus applique cette règle : c’est une estimation, la décision finale revient à la banque.

Q: Quel apport faut-il pour un crédit immobilier en 2026 ?

Il n’existe pas de minimum légal, mais les banques attendent en pratique un apport d’environ 10 % du prix, qui couvre les frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de dossier) rarement financés par le prêt. Un apport de 20 % ouvre généralement de meilleures conditions. Les financements sans apport (110 %) existent mais restent réservés aux très bons profils.

Q: Qu’est-ce que le délai de réflexion de 10 jours sur une offre de prêt ?

À réception d’une offre de prêt immobilier, vous ne pouvez pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires. Le décompte démarre le lendemain de la réception : l’acceptation, par renvoi daté et signé, n’est possible qu’à partir du 11ᵉ jour. L’offre reste valable au moins 30 jours (Code de la consommation, art. L313-24 et suivants).

Q: Caution ou hypothèque : quelle garantie choisir ?

La caution d’un organisme (type Crédit Logement) est la plus répandue : pas d’acte notarié, pas de frais de mainlevée à la revente, et restitution partielle possible en fin de prêt. L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (hypothèque légale spéciale, réservée à l’ancien) passent par le notaire, coûtent des frais de mainlevée en cas de revente anticipée et ne sont pas restitués. La banque a le dernier mot sur la garantie exigée.

Q: Puis-je cumuler un PTZ avec mon crédit immobilier ?

Oui. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé de l’État, sans intérêts, réservé aux primo-accédants pour financer leur résidence principale ; il vient toujours en complément d’un prêt principal, jamais seul. Il peut aussi se cumuler avec d’autres prêts aidés (Prêt Accession Sociale, Prêt Action Logement, Prêt Épargne Logement). Le barème et le zonage sont à vérifier sur service-public.gouv.fr au moment de votre demande.

Obtenir un prêt immobilier suit un parcours balisé et des règles précises. On déroule les 9 étapes (dont le délai de réflexion de 10 jours), la fameuse règle des 35 % d’endettement, l’apport, les taux et l’usure, les garanties et le PTZ — puis on chiffre tout avec deux calculateurs.

Règles 2026 datéesSources officiellesInfo, pas conseil

Estimer ma capacité d’emprunt À quelle banque emprunter ?

Le parcours

De la simulation au déblocage : 9 étapes

Entre l’accord de principe et l’offre de prêt, comptez souvent 2 à 4 semaines (délai indicatif de marché). L’étape la plus structurante est légale : le délai de réflexion de 10 jours, incompressible, avant toute acceptation.

Définir le projet et sa capacité
Faites le point sur votre budget, votre apport et votre capacité d’emprunt (plafond d’endettement de 35 %). Une simulation évite de chercher un bien hors de portée.
Trouver le bien et signer le compromis
À la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (distinct du crédit). Une condition suspensive d’obtention de prêt protège votre dépôt si le financement échoue.
Monter et déposer le dossier de financement
Réunissez les pièces (identité, bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte, justificatif d’apport, compromis) et déposez-les auprès d’une ou plusieurs banques, ou d’un courtier qui les met en concurrence.
Obtenir l’accord de principe
La banque émet un pré-accord (non contractuel) après une première analyse de votre solvabilité, sous réserve de l’étude complète et de l’accord de l’assureur et du garant.
Recevoir l’offre de prêt écrite
La banque envoie une offre de prêt formelle (Code de la consommation, art. L313-24 et suivants) détaillant montant, taux, TAEG, assurance, garanties et échéancier.
Respecter le délai de réflexion de 10 jours
À réception de l’offre, vous ne pouvez PAS l’accepter avant l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires : le décompte démarre le lendemain de la réception.
Accepter l’offre au 11ᵉ jour au plus tôt
L’acceptation (renvoi daté et signé) n’est possible qu’à partir du 11ᵉ jour. L’offre reste valable au minimum 30 jours à compter de sa réception.
Signer l’acte de vente chez le notaire
Une fois l’offre acceptée, la vente est authentifiée chez le notaire, qui perçoit les frais d’acquisition et publie la garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers).
Débloquer les fonds
La banque verse les fonds (en une fois dans l’ancien, par appels de fonds en VEFA). Les mensualités de remboursement, assurance comprise, commencent alors.

Capacité d’emprunt

La règle des 35 %, assurance comprise

Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l’octroi de crédit. Le cadre a été maintenu sans assouplissement le 3 mars 2026 (source : HCSF, décision confirmée — vérifié 07/2026).

35 % maximum

Taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise.

25 ans maximum

Durée d’emprunt limitée à 25 ans, portée à 27 ans (différé) pour le neuf/VEFA et l’ancien avec travaux ≥ 25 % de l’opération.

20 % de souplesse

Les banques peuvent déroger sur 20 % de leur production (dont ≥ 70 % résidence principale, ≥ 30 % primo-accédants). Une marge de l’établissement, pas un droit.

Estimez

Votre capacité d’emprunt

On part de vos revenus et charges, on applique le plafond de 35 % (assurance comprise), puis on inverse la formule de mensualité pour en déduire le capital. Tout se calcule dans votre navigateur.

Revenus nets mensuels du foyer

Revenus stables nets avant impôt : salaires, pensions, une part des revenus locatifs…

Charges de crédit mensuelles

Mensualités de vos crédits en cours (conso, auto, autre immobilier). Elles s’imputent sur les 35 %.

Taux d’endettement maximal

Plafond HCSF : 35 % assurance comprise (confirmé sans assouplissement le 3 mars 2026). Modifiable.

Taux d’intérêt nominal (annuel)

Repère mi-2026 (Obs. Crédit Logement/CSA) : ~3,34 % sur 20 ans. À réactualiser à votre offre.

Durée du prêt

Durée d’amortissement. Plafond HCSF : 25 ans (jusqu’à 27 ans dans le neuf ou l’ancien avec travaux ≥ 25 %).

Assurance emprunteur (annuelle)

%/an sur le capital initial (contrat groupe ~0,30 à 0,42 % en 2026). Comprise dans les 35 %. Mettez 0 pour l’ignorer.

Capital empruntable

221 628 €

Sur 20 ans à 3,34 %, assurance comprise.

Détail de la mensualité

Enveloppe disponible (35 %): 1 330 € / mois
Mensualité de crédit: 1 267 € / mois
Assurance emprunteur: 63 € / mois
Mensualité totale: 1 330 € / mois

Sur toute la durée

Coût des intérêts (240 mensualités): 82 501 €
Taux d’endettement atteint: 35,0 %

Estimation, pas un conseil

Estimation à titre indicatif, non contractuelle — les conditions réelles dépendent de votre profil et sont fixées par l’établissement ou l’administration. Vérifiez avec un professionnel.

Le taux d’endettement de 35 % est un plafond réglementaire, pas une garantie d’octroi : la banque apprécie aussi votre reste à vivre, votre apport et votre saut de charge. Les taux de marché et le cadre HCSF évoluent — revérifiez-les à la date de votre projet.

L’apport

Environ 10 % pour couvrir les frais

Il n’y a pas de minimum légal, mais un apport d’environ 10 % du prix est attendu en pratique : il correspond aux frais annexes que les banques financent rarement — frais de notaire, garantie, frais de dossier. Atteindre 20 % ouvre en général de meilleures conditions de taux.

Norme de marché 2026 (source : courtiers, CSA/Crédit Logement), donnée indicative susceptible d’évoluer — vérifié 07/2026.

Apport ~10 %Couvre les frais annexes (notaire, garantie, dossier). Le seuil « d’entrée » attendu par la plupart des banques.
Apport ~20 %Rassure la banque et fait souvent baisser le taux proposé. Réduit le capital emprunté et le taux d’effort.
Financement à 110 %Sans apport, frais inclus : possible mais minoritaire, réservé aux très bons profils (revenus stables, épargne, gestion saine).

Taux, usure et TAEG

Le coût réel se lit au TAEG

Ne comparez jamais deux offres sur le seul taux nominal. Le TAEG (taux annuel effectif global) agrège le taux, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie : c’est lui qui doit rester sous le taux d’usure, et lui qu’il faut exiger sur chaque proposition.

Taux moyens de marché (mi-2026)

Durée	Taux moyen indicatif
15 ans	≈ 3,12 %
20 ans	≈ 3,34 %
25 ans	≈ 3,37 %

Source : Observatoire Crédit Logement/CSA, mai 2026 (moyennes, hors assurance). Donnée indicative à la date, susceptible d’évoluer chaque mois — vérifié 07/2026. Les meilleurs profils obtiennent un peu moins ; les baromètres de courtiers (juillet 2026) affichent ~3,17 / 3,31 / 3,42 %.

Taux d’usure (T3 2026)

Le taux d’usure est le TAEG maximal légal qu’un prêteur peut appliquer ; il protège l’emprunteur.

Catégorie	TAEG max
Taux fixe < 10 ans	4,07 %
10 à < 20 ans	4,57 %
≥ 20 ans	5,29 %
Taux variable	5,28 %
Prêt-relais	6,39 %

Source : Banque de France, seuils en vigueur du 01/07 au 30/09/2026 (avis du 26/06/2026). Fixés chaque trimestre — à remplacer par le trimestre en cours. Vérifié 07/2026.

Estimez

Votre mensualité de crédit

Montant, taux, durée et assurance : la mensualité, le coût des intérêts et le tableau d’amortissement se calculent en direct. Le TAEG affiché est approximatif — il ne remplace pas le TAEG légal de votre offre.

Montant emprunté

Capital financé par la banque, hors apport.

Taux nominal annuel

Taux du prêt (hors assurance). Repère marché 2026 ≈ 3,3 % sur 20 ans.

Durée

Durée de remboursement (plafond HCSF : 25 ans, 27 ans avec travaux).

Taux d’assurance emprunteur

Taux annuel de l’assurance. Repère 2026 : groupe ≈ 0,30–0,42 %, délégation ≈ 0,10–0,20 %.

Assiette de l’assurance

Capital initial = cotisation constante (contrat groupe). Capital restant dû = cotisation dégressive (délégation).

Mensualité totale (1re échéance)

1 216,59 €

Crédit + assurance, constante sur toute la durée.

Détail de la mensualité

Mensualité de crédit: 1 159,92 €
Assurance (constante): 56,67 €
Sur 240 mensualités: 20 ans

Coût total du crédit

Coût des intérêts: 78 381 €
Coût de l’assurance: 13 600 €
Coût total (intérêts + assurance): 91 981 €
Total remboursé (capital compris): 291 981 €
Taux global annualisé approximatif: 4,12 %

Amortissement résumé (par année)

Tableau d’amortissement annualisé : capital remboursé, intérêts, assurance et capital restant dû par année.
Année	Capital	Intérêts	Assurance	Restant dû
1	7 031 €	6 888 €	680 €	192 969 €
2	7 281 €	6 638 €	680 €	185 688 €
3	7 540 €	6 379 €	680 €	178 148 €
4	7 808 €	6 111 €	680 €	170 339 €
5	8 086 €	5 833 €	680 €	162 253 €
6	8 374 €	5 545 €	680 €	153 879 €
7	8 671 €	5 248 €	680 €	145 208 €
8	8 980 €	4 939 €	680 €	136 228 €
9	9 299 €	4 620 €	680 €	126 929 €
10	9 630 €	4 289 €	680 €	117 299 €
11	9 973 €	3 946 €	680 €	107 326 €
12	10 327 €	3 592 €	680 €	96 999 €
13	10 695 €	3 224 €	680 €	86 304 €
14	11 075 €	2 844 €	680 €	75 230 €
15	11 469 €	2 450 €	680 €	63 761 €
16	11 877 €	2 042 €	680 €	51 884 €
17	12 299 €	1 620 €	680 €	39 585 €
18	12 737 €	1 182 €	680 €	26 848 €
19	13 190 €	729 €	680 €	13 659 €
20	13 659 €	260 €	680 €	0 €

Estimation, pas un conseil

Estimation à titre indicatif, non contractuelle — les conditions réelles dépendent de votre profil et sont fixées par l’établissement ou l’administration. Vérifiez avec un professionnel.

Estimation indicative, non contractuelle. Le « taux global annualisé approximatif » n’est pasle TAEG légal : il n’intègre ni frais de dossier, ni frais de garantie, ni frais annexes réglementaires. Seule l’offre de prêt de la banque fait foi.

Les garanties

Caution, hypothèque ou privilège de prêteur

Toute banque exige une garantie pour se protéger en cas d’impayé. Vous n’en choisissez qu’une ; son coût (ordre de grandeur ~0,75 % à 1,5 % du capital) et sa souplesse à la revente diffèrent.

La plus répandue

Caution d’organisme

Ex. Crédit Logement, CAMCA. Pas d’acte notarié, pas de frais de mainlevée à la revente, et restitution partielle possible en fin de prêt. Coût indicatif ~0,75 % du capital + forfait.

Ancien uniquement

Privilège de prêteur (IPPD)

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : moins chère que l’hypothèque classique, mais réservée à l’ancien (exclut le neuf et la VEFA). Acte notarié, frais de mainlevée en cas de revente anticipée.

Universelle

Hypothèque conventionnelle

Utilisable partout, y compris neuf/VEFA. Acte notarié + taxe de publicité foncière, frais de mainlevée à la revente, et non restituée. Généralement l’option la plus coûteuse.

Coûts indicatifs de marché (sources courtiers/comparateurs), non réglementés : fourchettes susceptibles de varier selon l’organisme et le montant — vérifié 07/2026.

Aides au financement

PTZ et prêts aidés cumulables

Plusieurs prêts complémentaires peuvent réduire le coût de votre opération. Ils viennent en complément du prêt principal, jamais seuls.

Le PTZ (prêt à taux zéro)

Prêt de l’État sans intérêts ni frais de dossier, réservé aux primo-accédants (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années), sous plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2). Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ neuf est rétabli sur tout le territoire (appartements et maisons), et jusqu’au 31 décembre 2027. Il finance une partie de l’opération : jusqu’à 50 % en logement collectif, de 10 % à 30 % en maison individuelle selon la tranche de revenus. Le PTZ ancien reste possible en zones B2/C avec travaux d’au moins 25 % du coût total.

Barème, zonage et plafonds à revérifier sur service-public.gouv.fr (fiche PTZ) au moment de la demande : dispositif susceptible d’évoluer par décret ou loi de finances — vérifié 07/2026.

Prêt Accession Sociale (PAS)
Sous conditions de ressources, ouvre droit à l’APL accession et peut financer la totalité de l’opération. Frais de garantie réduits.
Prêt Action Logement
Prêt à taux réduit proposé par l’employeur (secteur privé au-dessus d’un seuil de salariés), en complément du prêt principal.
Prêt Épargne Logement (PEL/CEL)
Droit à prêt issu de votre plan/compte épargne logement, à un taux fixé à l’ouverture. Montant et taux dépendent des intérêts acquis.

Où déposer son dossier

À quelle banque demander ?

Banques de réseau (qui exigent souvent la domiciliation des revenus), banques en ligne parfois plus compétitives sur les bons profils, ou courtier qui met les établissements en concurrence : sollicitez plusieurs offres et faites jouer la délégation d’assurance (loi Lemoine — changement d’assurance emprunteur à tout moment).

Comparer les banques et néobanquesPour domicilier vos revenus, préparer votre dossier et choisir où déposer votre demande de financement.

Questions fréquentes

Vos questions sur le crédit immobilier

Combien puis-je emprunter avec la règle des 35 % ?

Votre mensualité maximale (crédit + assurance emprunteur incluse) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, après déduction de vos crédits en cours. On en déduit le capital empruntable selon le taux et la durée (au plus 25 ans). Le calculateur de capacité d’emprunt ci-dessus applique cette règle : c’est une estimation, la décision finale revient à la banque.

Quel apport faut-il pour un crédit immobilier en 2026 ?

Il n’existe pas de minimum légal, mais les banques attendent en pratique un apport d’environ 10 % du prix, qui couvre les frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de dossier) rarement financés par le prêt. Un apport de 20 % ouvre généralement de meilleures conditions. Les financements sans apport (110 %) existent mais restent réservés aux très bons profils.

Qu’est-ce que le délai de réflexion de 10 jours sur une offre de prêt ?

À réception d’une offre de prêt immobilier, vous ne pouvez pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires. Le décompte démarre le lendemain de la réception : l’acceptation, par renvoi daté et signé, n’est possible qu’à partir du 11ᵉ jour. L’offre reste valable au moins 30 jours (Code de la consommation, art. L313-24 et suivants).

Caution ou hypothèque : quelle garantie choisir ?

La caution d’un organisme (type Crédit Logement) est la plus répandue : pas d’acte notarié, pas de frais de mainlevée à la revente, et restitution partielle possible en fin de prêt. L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (hypothèque légale spéciale, réservée à l’ancien) passent par le notaire, coûtent des frais de mainlevée en cas de revente anticipée et ne sont pas restitués. La banque a le dernier mot sur la garantie exigée.

Puis-je cumuler un PTZ avec mon crédit immobilier ?

Oui. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé de l’État, sans intérêts, réservé aux primo-accédants pour financer leur résidence principale ; il vient toujours en complément d’un prêt principal, jamais seul. Il peut aussi se cumuler avec d’autres prêts aidés (Prêt Accession Sociale, Prêt Action Logement, Prêt Épargne Logement). Le barème et le zonage sont à vérifier sur service-public.gouv.fr au moment de votre demande.

Pour aller plus loin

Crédit immobilier : comment l’obtenir en 2026

De la simulation au déblocage : 9 étapes

Définir le projet et sa capacité

Trouver le bien et signer le compromis

Monter et déposer le dossier de financement

Obtenir l’accord de principe

Recevoir l’offre de prêt écrite

Respecter le délai de réflexion de 10 jours

Accepter l’offre au 11ᵉ jour au plus tôt

Signer l’acte de vente chez le notaire

Débloquer les fonds