Immobilier & SCPI : ce qui change en 2026

À jour : juillet 2026. Ce mémo « Immobilier & SCPI » est rafraîchi périodiquement pour suivre l'évolution de la fiscalité et de la réglementation.

Entre la hausse des prélèvements sociaux sur les revenus financiers, la réforme de la plus-value en location meublée et le calendrier des « passoires thermiques », 2026 change plusieurs règles importantes pour qui investit dans l'immobilier ou dans la pierre-papier. Ce mémo fait le point, sans jargon, sur ce qui bouge vraiment pour votre épargne cette année — et sur ce qui, au contraire, ne change pas. L'idée : que vous sachiez à quoi vous en tenir avant de vous décider, pas que vous fassiez tel ou tel choix.

L'essentiel en une phrase

En 2026, l'immobilier « physique » (loyers, plus-values) reste taxé selon ses règles habituelles, mais le monde des revenus financiers — dont dépend une partie de vos placements immobiliers indirects — voit ses prélèvements sociaux augmenter. Résultat : deux logiques fiscales cohabitent, et savoir dans quelle case tombe chaque revenu devient la vraie clé.

Le grand changement 2026 : deux fiscalités qui divergent

Depuis le 1er janvier 2026, la « flat tax » (PFU) sur les revenus mobiliers — intérêts, dividendes, plus-values de valeurs mobilières — passe à 31,4 %, décomposés en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (contre 17,2 % auparavant).

Mais l'immobilier « en dur » profite d'une exception : pour les revenus fonciers (loyers d'un bien loué nu, part foncière des SCPI) et les plus-values immobilières, les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. C'est aussi le cas de l'assurance-vie, du PEL/CEL et des revenus fonciers en général.

Concrètement, en 2026 vous avez donc deux mondes :

La nuance à retenir : le cœur d'une SCPI classique — les loyers — reste à 17,2 % de prélèvements sociaux, pas au nouveau 18,6 %. Ce sont surtout les revenus « financiers » (intérêts, produits de trésorerie, crowdfunding) qui encaissent la hausse. Pour le détail poste par poste, voir notre guide dédié : Fiscalité des SCPI et du crowdlending en 2026.

SCPI : ce que ça change pour vous en 2026

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permet d'investir dans un parc d'immobilier loué sans acheter d'appartement vous-même : vous touchez une quote-part des loyers. Si le terme ne vous parle pas, commencez par SCPI : qu'est-ce que c'est et comment ça marche ?.

Côté fiscalité 2026, les loyers de source française distribués par une SCPI restent imposés au barème de l'impôt sur le revenu (votre TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Rien de neuf de ce côté, donc — c'est plutôt une bonne nouvelle relative face à la hausse subie par les placements financiers.

Deux points méritent votre attention cette année :

• Les SCPI investies à l'étranger. De plus en plus de SCPI achètent des immeubles en Europe. Les loyers de source étrangère suivent les conventions fiscales du pays concerné et échappent souvent aux prélèvements sociaux français, ce qui allège la note. Les règles sont techniques : ne les improvisez pas, appuyez-vous sur le relevé fiscal (IFU) fourni chaque année.
• L'enveloppe compte plus que jamais. Loger ses parts en assurance-vie plutôt qu'en direct change complètement la fiscalité : on bascule dans le régime de l'assurance-vie (prélèvements sociaux à 17,2 %, abattement après 8 ans). Le sujet est détaillé dans SCPI en direct ou en assurance-vie : que choisir ?.

Si vous partez de zéro, le guide complet de la pierre-papier déroule le fonctionnement, les frais et les risques, et SCPI sans frais d'entrée : le vrai bon plan ? fait le tri sur la question des frais.

Immobilier locatif : la réforme LMNP est en vigueur

C'est sans doute le changement le plus concret pour les bailleurs. Depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025), les amortissements déduits chaque année par un loueur en meublé non professionnel (LMNP au régime réel) sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

En clair : jusqu'ici, amortir son bien réduisait l'impôt sur les loyers sans pénaliser la plus-value future. Ce n'est plus le cas — le prix d'acquisition retenu pour le calcul est diminué des amortissements déjà déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable à la revente. Certaines résidences services (étudiantes, seniors, personnes en situation de handicap) échappent à cette mesure.

Bon à savoir : la plus-value LMNP reste exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, comme pour tout bien immobilier des particuliers.

Plus-value immobilière : le barème n'a pas bougé

Vendre un bien (hors résidence principale, exonérée) reste taxé à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Ces abattements pour durée de détention aboutissent à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ce mécanisme, lui, ne change pas en 2026.

Passoires thermiques : le calendrier se resserre

Le calendrier de la loi Climat continue de se dérouler et concerne directement les bailleurs :

• Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location (nouveaux baux, renouvellements et reconductions, en France métropolitaine).
• À partir de 2028, ce sera au tour des logements classés F.
• À partir de 2034, les logements classés E seront concernés.

Un locataire déjà en place n'est pas expulsé pour autant : la règle s'applique aux nouveaux contrats et aux renouvellements. Mais pour un investisseur, la performance énergétique d'un bien devient un critère financier de premier plan — un logement mal classé peut sortir du marché locatif s'il n'est pas rénové.

Accession : le PTZ élargi

Bonne nouvelle pour l'achat de sa résidence : depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) est étendu à tous les logements neufs, maison individuelle comme appartement, sur l'ensemble du territoire (et non plus les seules zones tendues), jusqu'au 31 décembre 2027. Ce prêt sans intérêts ni frais de dossier, d'une durée maximale de 25 ans, est soumis à des plafonds de ressources et vient en complément d'un prêt principal.

Ce qui ne change pas en 2026

• Les prélèvements sociaux de l'immobilier « physique » restent à 17,2 % (loyers fonciers, plus-values immobilières, assurance-vie).
• L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) conserve son seuil d'entrée : un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d'euros.
• Les abattements de plus-value (22 ans / 30 ans) sont inchangés.
• Le crowdfunding immobilier reste, lui, un placement financier : ses intérêts relèvent du PFU, donc de la hausse à 31,4 %. Pour comprendre le couple rendement/risque de ce placement, voir Crowdfunding immobilier : rendement et risques en clair.

En résumé

• La flat tax sur les revenus financiers monte à 31,4 % en 2026 (dont 18,6 % de prélèvements sociaux) : cela touche le crowdfunding immobilier et les produits financiers, pas les loyers.
• Les loyers de SCPI et d'immobilier locatif nu restent au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux.
• La réforme LMNP (amortissements réintégrés dans la plus-value) s'applique depuis février 2025.
• Le DPE interdit la location des logements G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
• Le PTZ est élargi à tout le territoire pour le neuf, et les abattements de plus-value comme l'IFI ne bougent pas.

Pour choisir entre SCPI, crowdfunding immobilier et foncières cotées selon votre projet, notre comparatif de la pierre-papier met les trois options côte à côte.

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Contenu éducatif à jour des règles connues en 2026, mis à jour périodiquement. Il ne s'agit pas d'un conseil personnalisé : votre situation (tranche d'imposition, durée de détention, enveloppe) peut changer complètement le résultat. En cas de doute, rapprochez-vous d'un professionnel ou des sources officielles (impots.gouv.fr, service-public.fr).